大数据|青浦:封闭型内生购房需求市场格局将被打破

2017-10-19 21:31

  老表哥说:轨到楼前必疯涨,数据库告诉我们嘉定、临港地铁开通前2-3个月备案量和价格特别高。

  兔酱说:听说早高峰和地铁更配喔,青浦地铁如果通了,那边上班族一年节省440小时,可以多睡18天。

  在鸟姐选题焦虑症大爆发时,被大数据组两个活宝插科打诨的回答激发了灵感。时下,距离地铁17号线开通仅有半年时间,轨交17号线的建设与开通,会给青浦楼市带来什么影响,透过大数据我们来找找规律。

  青浦,显示距离上海市区40公里。用鸟爹(鸟姐老爸)的话来说“远得要命的郊区啊!”同样,老青浦人习惯将去市区称为“去上海”,可见在青浦中,他们也觉得自己更像是上海人之外的“本地人”。由此,在很长一段时间青浦楼市也表现为偏远的封闭型市场,购房需求以本地青浦人为主,房价走势不温不火。而近五六年,青浦房价的变化可是说跟17号线年青浦全区新房成交均价不足2万,而近期最新区域均价数据显示超过4万,五年来翻番,比全市同期涨幅多出11个百分点(图1)。

  在成交量方面,今年1-5月份青浦区新房成交38.6万方,赶超了wuli一直领先的浦东,位居全市第一。以月成交数据来看,今年4月、5月,青浦区新房成交量更是超越松江和嘉定两区。新房成交量及排名的提升,与青浦区新房供应并非无关,CRIC数据显示,1-5月青浦新房供应32.5万方,有10个项目相继入市,共计2730套新房。果真应了老表哥的判断,地铁开通前推案与房价都要窜一窜啊!

  为了进一步论证老表哥“轨到楼前必疯长”的判断以及地铁对沿线房价的作用机制。鸟姐提取CRIC数据库近期青浦二手房成交数据,通过分类汇总获得主要板块均价。然后与网上公开17号线公里沿线二手房挂牌数据进行交叉对比分析。数据显示:17号线对青浦主要板块沿线公里楼盘房价影响程度存在显著差异。徐泾板块沿线%、青浦新城沿线%、朱家角沿线%,影响程度由低到高;其中赵巷板块因为是别墅聚集区域,产品自身因素作用房价力量比地铁因素更强,此处可忽略不考虑(图2)。

  由此,17号线的贯通对徐泾板块、青浦新城、朱家角所涉及地铁周边1公里的地铁房价格相比同板块住宅价格均价有更高溢价,并呈现距离市区距离越远,影响程度越大的特征。

  事实上,过往数据资料也曾应证过这一结论。在2007年1月至2014 年3月,嘉定与市区连通的11号线开通运营。白银站点通车后推助嘉定新城板块房价增长171%;南翔站点对南翔板块房价的影响也很大,周边房价增长率达到145.10%。地铁11号线市区内的站点,越是靠近市区,其影响系数值越小。市区站点江苏对其板块房价增长率影响为69.36%。总体来看,郊区站点对其板块房价的影响明显高于市区站点对所属板块影响,与前面鸟姐的分析结果吻合,所谓历史总是有惊人的相似处。

  如果再细化到距离具体站点的远近呢?距离站点500米地铁房与距离站点1000米地铁房价格会不会有差别?鸟姐将样本再进一步细分,把距离站点500米地铁房与1000米地铁房分类进行价格测算。测算结果显示:在地铁辐射范围的住宅房价溢价大小与距离站点距离呈反比,即同年代建造、同类型楼盘距地铁站点越近,价格越高,最高如徐盈可以高出20%以上(图3)。

  值得注意的是:17号线米地铁价格差,出现负溢价率情况,即离开地铁远的房子反而价格更高。究其原因在于这两个站点属赵巷板块,该板块为别墅产品聚集区域,板块内购买人群出行交通方式受地铁影响小,同时对居住的关注点更偏向产品本身,如房子功能、小区设施、物业服务等。

  一直以来青浦的交通重要依靠公交和河运。并不发达的交通将它隔离在城市喧嚣之外,在较长的时间内因没有完善的交通设施和商业配套,青浦的房地产市场也鲜少有人问津,以临近区客户、本地客户消化为主。自地铁17号线贯通消息发布以来,青浦楼市封闭型内生需求格局似乎被打破,从今年看盘访客表现上便可寻得蛛丝马迹。

  CRIC访客数据显示,尽管调控因素使得上海近半年看房意愿降低,但青浦领先其他区域,成为目前上海到访量最活跃的区域。区域在售楼盘中,上海本地访客来自青浦本区的仅占三成,普陀、松江、浦东、闵行、虹口、奉贤、宝山等区域的访客到达七成。除上海本地访客外,苏州、深圳、武汉、南京、厦门等城市客户看盘的身影也在青浦的楼盘中频频出现。其中苏州昆山、苏州吴中的客户最多,占到外地访客五成比例。鸟姐觉得这个现象很大程度受近期苏州轨交4号线号线接轨的消息影响,对于苏州昆山人民、吴中人民来说,在青浦买套房也可以是一个小目标。由此,地铁的到来不仅提升青浦的速度,也盘活了青浦房地产市场。

  兔酱说早高峰和地铁最般配。没错,地铁的绝对优势是准点,出门到目的地的用时基本能预算出来,同时相对稳定可靠,生活工作更高效。不过不同人的需求不尽相同。之所以地铁周边的楼房会相对高于同片区的楼房,是因为地铁周边的楼房基本以刚需和中高品质需求者为目标人群。没怎么听说过有依山傍水的豪宅与地铁打配合的吧。那些山林间的木屋,追求的是逼格!刚需购房者需要地铁这样的工具,有车的人也需要地铁这样的辅助,至于山水,地铁是什么?知乎网友Ceek的小故事可能更为生动形象回答了这个问题——

  以前和家人去看一个豪宅,我很屌的问了句:“这里有地铁或公交站吗?售楼姐姐一本正经的跟我说,不远,开车去只要十分钟。”